Оспаривание кадастровой стоимости в 2026 году: практика ФНС по налогу на имущество

ФНС обобщила практику по имущественным налогам: что произошло

Письмом от 03.09.2026 № БС-36-21/7738@ ФНС России направила инспекциям обзор актуальной судебной практики по налогам на имущество, землю и транспорт. В обзор вошли споры, которые с января по август 2026 года рассмотрели Конституционный и Верховный суды, а центральное место среди них занимает оспаривание кадастровой стоимости — именно её завышение годами вынуждает компании и граждан переплачивать налог. Дальше разберём, к каким выводам пришли суды по каждому спору и как бухгалтеру использовать эти позиции при сверке начислений с налоговой инспекцией.

Формально документ адресован территориальным инспекциям и задаёт им единый подход к спорам с налогоплательщиками. На практике же он полезен и бизнесу: в письме перечислены конкретные аргументы, которые пригодятся, если сумма налога на имущество, землю или транспорт в сообщении ФНС кажется завышенной.

Ключевые споры из обзора ФНС

Фабула у каждого дела своя, зато вывод один на всех: налоговая база по имуществу должна отражать реальное состояние объекта, а не ограничиваться данными, которые просто зафиксированы в реестре.

Из этого перечня стоит взять на заметку возможность пересмотра устаревшей кадастровой оценки, которая всё ещё влияет на текущие начисления, — эта позиция особенно значима для физлиц, плательщиков налога на имущество и земельного налога, а для организаций порядок и сроки пересмотра архивной оценки нужно уточнять отдельно. Также стоит обратить внимание на порядок учёта объектов сразу после ввода дома в эксплуатацию — это актуально для застройщиков и девелоперов.

Как в 2026 году работает оспаривание кадастровой стоимости

Наиболее применимая на практике часть письма ФНС касается сроков. Заявление на оспаривание кадастровой стоимости можно подать не только сразу после того, как оценка появилась: у физлица есть год с момента получения налогового уведомления, из которого стало известно, что формально уже недействующая, устаревшая оценка обернулась переплатой.

Второй важный момент: право добиваться пересмотра сохраняется до тех пор, пока устаревшая оценка продолжает влиять на сумму налога, — заявление можно подать в течение года после того, как физлицо получило налоговое уведомление и узнало об этом (для организаций такой срок источник отдельно не устанавливает).

Конституционный суд исходит из того, что ситуация, при которой налогоплательщик лишён возможности добиться пересмотра устаревшей кадастровой оценки, пока она продолжает влиять на его налоговые обязательства, недопустима.

Кто может оспорить кадастровую стоимость и на каком основании

Право оспорить кадастровую стоимость недвижимости или земельного участка есть не только у собственника. Заявление вправе подать также:

• собственник объекта — организация либо физическое лицо;
• арендатор, если размер арендной платы по договору привязан к кадастровой стоимости;
• лица, чьи обязательные платежи зависят от этой величины, — например, землепользователи, обладающие правом постоянного (бессрочного) пользования;
• бывший собственник объекта, но лишь применительно к периоду собственного владения.

Основание для пересмотра — одно из двух: либо кадастровая величина превышает рыночную оценку объекта на ту же дату, либо при её расчёте использовались недостоверные данные, скажем, неверная площадь, неправильное назначение, неточное местоположение или неучтённое аварийное состояние здания.

Способы оспаривания: обращение в ГБУ или сразу в суд

Порядок пересмотра прописан в статьях 22 и 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Заявителю доступны два пути: обратиться в бюджетное учреждение (ГБУ), которое устанавливало кадастровую стоимость, либо сразу подать административный иск в суд. Обращение в ГБУ перед судом не обязательно — миновать этот шаг закон позволяет, если заявителя не устроило решение ГБУ или он с самого начала намерен идти в суд.

Пошаговая инструкция: как оспорить кадастровую стоимость

1. Закажите выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта — в ней зафиксированы оспариваемая сумма и дата её установления.
2. Выберите независимого оценщика — члена саморегулируемой организации (СРО) — и получите у него отчёт о рыночной стоимости объекта на дату, когда определялась кадастровая оценка.
3. При необходимости получите положительное экспертное заключение СРО на отчёт оценщика — некоторые ГБУ и суды запрашивают его дополнительно, если сомневаются в качестве отчёта.
4. Подайте заявление в ГБУ или административный иск в суд, приложив отчёт об оценке, выписку из ЕГРН и документы о правах на объект.
5. Дождитесь решения: если ГБУ отказало или его выводы не устроили, обращайтесь в суд.
6. После вступления решения в силу дождитесь появления обновлённой величины в ЕГРН и закажите свежую выписку, подтверждающую изменение.
7. Пересчитайте налоговую базу: если новая величина распространяется и на прошлые периоды — например, при пересмотре архивной оценки согласно позиции КС РФ, — направьте инспекции пояснения или заявление о перерасчёте.

Какие документы понадобятся и сколько стоит оспаривание

Пакет документов для обращения что в ГБУ, что в суд почти не различается:

• выписка из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости объекта;
• правоустанавливающие или правоподтверждающие документы на объект (выписка о праве собственности, а у арендатора — договор аренды);
• отчёт оценщика — члена СРО — о рыночной стоимости объекта;
• при необходимости — положительное заключение СРО оценщиков на данный отчёт;
• заявление по установленной форме для ГБУ либо административный иск, если заявитель обращается сразу в суд.

Пошлину за обращение в ГБУ платить не нужно. Основная статья расходов — оплата работы независимого оценщика и, если она требуется, экспертизы СРО: сумма варьируется в зависимости от региона, типа и стоимости объекта. При обращении в суд к этому добавляется государственная пошлина за административный иск; её размер периодически меняется, поэтому актуальное значение стоит проверить в Налоговом кодексе РФ или уточнить у юриста, ведущего дело.

Насколько может снизиться налог: условный пример

Экономия от снижения кадастровой стоимости зависит от разницы между кадастровой и рыночной оценкой, а также от применяемой налоговой ставки. Приведённый ниже пример условный и не является расчётом из реальной практики — цифры нужны лишь для наглядной иллюстрации механизма.

Предположим, у организации на балансе земельный участок с кадастровой стоимостью 40 млн ₽, ставка земельного налога составляет 1,5%, соответственно годовой платёж равен 600 000 ₽. После проведения оценки и решения ГБУ или суда кадастровая величина приведена к рыночной — условно, 25 млн ₽. В этом случае годовой налог составит 375 000 ₽, а экономия — 225 000 ₽ ежегодно. Итоговый результат и то, окупятся ли затраты на оценку и экспертизу, зависят от конкретных характеристик объекта.

Что делать бухгалтеру: сверка расчётов по имущественным налогам

Декларации по кадастровой части налога на имущество, а также по земельному и транспортному налогу организации уже давно не подают — сумму рассчитывает сама ФНС на основании данных Росреестра и ГИБДД и присылает компании готовое сообщение. Из-за этого своевременно заметить ошибку получится лишь одним путём — регулярно сверять начисления, не дожидаясь требования из инспекции.

• Сопоставьте кадастровую стоимость, тип объекта и период владения из сообщения ФНС с фактическими данными компании.
• По объектам, введённым в эксплуатацию, уточните дату регистрации права собственности — от неё зависит, кто и с какого момента обязан платить налог.
• При обнаружении расхождений подайте пояснения или заявление на оспаривание кадастровой стоимости, сославшись на позицию из письма ФНС № БС-36-21/7738@.

Удобнее всего проводить такую сверку и переписку с инспекцией через оператора электронной отчётности: сервис Контур.Экстерн отображает данные по ЕНС и начислениям, а ответ на поступившее требование или сообщение можно подготовить и отправить в электронном виде, без бумажной переписки.

Частые вопросы

Что такое оспаривание кадастровой стоимости и когда оно возможно?

Это процедура пересмотра величины, от которой рассчитывается налог, когда она превышает рыночную цену объекта. По позиции Конституционного суда заявление подают в течение года с момента, когда стало известно о налоговых последствиях устаревшей оценки.

Как проверить, правильно ли ФНС посчитала налог на имущество, землю или транспорт?

Данные из сообщения об исчисленной сумме налога, доступные в личном кабинете или у оператора ЭДО, нужно сверить с фактическими параметрами объекта: величиной кадастровой оценки, сроком владения, датой регистрации права. При обнаружении расхождений направляют пояснения или заявление об оспаривании.

Облагается ли налогом объект незавершённого строительства после сдачи дома в эксплуатацию?

Нет, после ввода дома в эксплуатацию объект перестаёт считаться незавершённым строительством.

Есть ли срок давности для оспаривания кадастровой стоимости?

Единого срока давности для обращения в ГБУ или суд с требованием приравнять кадастровую стоимость к рыночной законом не установлено — оспорить её можно, пока она используется для расчёта налога. Отдельный случай — пересмотр архивной, устаревшей оценки: здесь, согласно позиции КС РФ, для физлица действует годичный срок, который отсчитывается с момента получения им налогового уведомления, из которого стало известно о влиянии устаревшей оценки на сумму налога.

Что делать, если ГБУ отказало в снижении кадастровой стоимости?

Отказ ГБУ не ставит точку в вопросе: далее допустимо подать административный иск в суд по правилам КАС РФ, приложив тот же отчёт об оценке и решение ГБУ об отказе.

Как узнать новую кадастровую стоимость после положительного решения?

После вступления решения ГБУ или суда в силу данные передаются в Росреестр и вносятся в ЕГРН. Узнать актуальную величину получится, заказав свежую выписку из ЕГРН.

Может ли арендатор оспорить кадастровую стоимость объекта?

Да, если по условиям договора арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. Помимо арендатора, заявление вправе подать собственник объекта, другие лица, чьи обязательные платежи зависят от этой величины, а также бывший собственник — применительно к периоду собственного владения.

Итог

Письмо ФНС от 03.09.2026 № БС-36-21/7738@ — это не просто разъяснение, а фактически инструкция для инспекций и одновременно подсказка для бизнеса: в каких случаях расчёт налога на имущество, землю или транспорт может оказаться завышенным и на какую судебную практику опереться, если понадобится оспаривание кадастровой стоимости или другого показателя. Самый надёжный способ избежать переплаты и вовремя отреагировать на ошибку в расчёте — регулярная сверка начислений с данными ФНС, а инструменты электронной отчётности, включая Контур.Экстерн, позволяют делать это без лишней бумажной волокиты.